Το μεσιτικό γραφείο είναι μια δραστηριότητα με άνισα έσοδα: μήνες χωρίς καμία προμήθεια και μήνες με δύο ή τρεις συναλλαγές. Γι’ αυτό η σωστή έναρξη δεν αφορά μόνο τη δήλωση στην εφορία — αφορά τον τρόπο που θα τιμολογείτε, θα παρακολουθείτε κάθε υπόθεση και θα καλύπτετε τις πάγιες υποχρεώσεις σε έναν κλάδο όπου το ταμείο κινείται με καθυστέρηση.
Το άρθρο απευθύνεται σε όποιον σχεδιάζει να ανοίξει μεσιτικό γραφείο ή να εργαστεί ως μεσίτης με δική του επιχείρηση. Δεν αφορά βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν εξετάζει τέτοια μοντέλα· το θέμα εδώ είναι η επαγγελματική μεσιτεία ακινήτων ως επιχείρηση.
Τι πρέπει να γνωρίζετε
- Η μεσιτεία είναι παροχή υπηρεσίας: τα έσοδα είναι προμήθειες και φορολογούνται ως επιχειρηματικό εισόδημα.
- Ο ΚΑΔ πρέπει να περιγράφει ακριβώς τις υπηρεσίες (μεσιτεία πώλησης/μίσθωσης, εκτιμήσεις, διαχείριση αν αναλαμβάνεται).
- Οι προμήθειες υπόκεινται κατά κανόνα σε ΦΠΑ 24%· υπάρχουν ωστόσο ειδικοί κανόνες όταν η υπηρεσία συνδέεται με ακίνητο ή με λήπτη στο εξωτερικό.
- Χρήματα πελατών (εγγυήσεις, ποσά για λογαριασμό τρίτων) και προκαταβολές έναντι της αμοιβής θέλουν σαφή διάκριση: το καθεστώς τους εξαρτάται από τη σύμβαση και τον χρόνο παροχής της υπηρεσίας και ελέγχεται με τον λογιστή.
- Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα και οι ασφαλιστικές εισφορές τρέχουν ανεξάρτητα από το αν «έκλεισε» η υπόθεση του μήνα.
Σε ποιον αφορά
Σε νέους μεσίτες που ξεκινούν ατομική δραστηριότητα, σε έμπειρους επαγγελματίες που αποχωρίζονται από εταιρεία και συνεχίζουν μόνοι, και σε μικρά γραφεία με δύο ή τρία άτομα που εξετάζουν εταιρική μορφή. Κάθε περίπτωση έχει διαφορετικό φορολογικό και ασφαλιστικό αποτέλεσμα — η επιλογή δεν είναι τυπική.
Τι χρειάζεται πριν την έναρξη
- Αποτύπωση των υπηρεσιών. Μεσιτεία πώλησης, μίσθωσης, εκτιμήσεις, παροχή συμβουλών; Οι υπηρεσίες καθορίζουν ΚΑΔ, τιμολόγηση και τρόπο παρακολούθησης.
- Έλεγχος προϋποθέσεων άσκησης. Για τη νόμιμη άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων υπάρχει επίσημη διαδικασία έγκρισης και εγγραφής στο Μητρώο του αρμόδιου Επιμελητηρίου και στο ΓΕΜΗ, για φυσικά ή νομικά πρόσωπα που πληρούν τις προϋποθέσεις. Ο έλεγχος των δικαιολογητικών και της επαγγελματικής ιδιότητας γίνεται πριν από τη μίσθωση γραφείου ή την πρώτη συναλλαγή.
- Νομική μορφή. Η ατομική επιχείρηση καλύπτει τον μεμονωμένο μεσίτη· το γραφείο με συνεργάτες ή προσωπικό εξετάζει εταιρική μορφή (δείτε ΙΚΕ ή ατομική επιχείρηση).
- Έδρα και χώρος. Γραφείο, συνεργαζόμενος χώρος ή έδρα στο σπίτι — με έλεγχο των όρων της διεύθυνσης και της χρήσης του χώρου (δείτε Έδρα στο σπίτι).
- Τρόπος τιμολόγησης προμηθειών. Πότε γεννάται η αμοιβή, πώς αποδεικνύεται η συμφωνία, τι προβλέπει το μεσιτικό συμφωνητικό.
ΚΑΔ: ποιοι κωδικοί καλύπτουν τη δραστηριότητα
Σημείωση 2026: από 1/3/2026 ισχύουν οι νέοι ΚΑΔ 2025, με διαδικασία αντιστοίχισης από τους παλαιότερους κωδικούς (ΑΑΔΕ)· ο κατάλληλος ΚΑΔ δεν επιλέγεται μόνο από τον τίτλο του επαγγέλματος και ελέγχεται πριν από την έναρξη, με το επίσημο εργαλείο ελέγχου ΚΑΔ (EYMS/ΓΕΜΗ) και τη σχετική υπηρεσία αντιστοίχισης της ΑΑΔΕ. Ο κατάλληλος ΚΑΔ εξαρτάται από τις πραγματικές υπηρεσίες της επιχείρησης. Ένα μεσιτικό γραφείο συνήθως χρειάζεται κύριο κωδικό για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων και, ανάλογα με τη δραστηριότητα, δεύτερους κωδικούς για:
- Διαχείριση ακινήτων τρίτων (αν αναλαμβάνετε μεσιτείες διάρκειας — το θέμα εξετάζεται ξεχωριστά).
- Εκτιμήσεις ακινήτων, εφόσον παρέχονται ως οργανωμένη υπηρεσία.
- Υπηρεσίες διαφήμισης/προβολής ακινήτων, αν προσφέρονται αυτοτελώς.
Ο κωδικός δηλώνεται πριν από το πρώτο παραστατικό, με τη μεθοδολογία του οδηγού ΚΑΔ: πώς επιλέγετε τον σωστό κωδικό. Ο ΚΑΔ δεν αδειοδοτεί τη δραστηριότητα — δηλώνει τι ασκείται· οι προϋποθέσεις άσκησης ελέγχονται χωριστά.
ΦΠΑ: τι ισχύει για τις προμήθειες
Οι υπηρεσίες μεσιτείας τιμολογούνται κατά κανόνα με ΦΠΑ 24% όταν ο πελάτης και το ακίνητο βρίσκονται στην Ελλάδα. Το σημείο που θέλει προσοχή είναι ο κανόνας ειδικά για υπηρεσίες που συνδέονται με ακίνητα: ο τόπος φορολόγησης προσδιορίζεται με βάση τον τόπο του ακινήτου, όχι απλώς την έδρα του πελάτη. Πρακτικά:
| Περίπτωση | Τι εξετάζεται |
|---|---|
| Πελάτης και ακίνητο στην Ελλάδα | Τιμολόγηση με ΦΠΑ 24% και απόδοση μέσω των περιοδικών δηλώσεων. |
| Πελάτης στο εξωτερικό, ακίνητο στην Ελλάδα | Ο τόπος παροχής παραμένει στην Ελλάδα λόγω του ακινήτου· για Έλληνα πάροχο, η προμήθεια επιβαρύνεται κατά κανόνα με ελληνικό ΦΠΑ, εκτός αν συντρέχει ειδική εξαίρεση. |
| Ακίνητο εκτός Ελλάδας | Ο ειδικός κανόνας μεταφέρει τον τόπο παροχής στη χώρα του ακινήτου. Συνήθως δεν χρεώνεται ελληνικός ΦΠΑ, αλλά μπορεί να προκύπτουν υποχρεώσεις ΦΠΑ στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο και αυτές ελέγχονται πριν την τιμολόγηση. |
| Αμοιβή από συνεργαζόμενο δίκτυο | Ελέγχεται η φύση της αμοιβής (προμήθεια ή άλλη παροχή) και ο τρόπος τιμολόγησης. |
Η ακριβής αντιμετώπιση εξαρτάται από τα πραγματικά δεδομένα κάθε συνεργασίας (ποιος είναι ο λήπτης, πού βρίσκεται το ακίνητο, τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί) και επιβεβαιώνεται πριν από την πρώτη τιμολόγηση. Για το γενικό πλαίσιο ΦΠΑ υπηρεσιών, δείτε το ΦΠΑ σε υπηρεσίες και ενδοκοινοτικές συναλλαγές.
Φορολογία εισοδήματος και τεκμαρτό εισόδημα
Οι προμήθειες είναι επιχειρηματικό εισόδημα Στην ατομική επιχείρηση φορολογούνται με την κλίμακα των φυσικών προσώπων· στα νομικά πρόσωπα (π.χ. ΙΚΕ) ισχύει διαφορετικό καθεστώς. Παράλληλα, για τους ελεύθερους επαγγελματίες και τους ατομικούς επιτηδευματίες λειτουργεί το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα: πρόκειται για ετήσιο φορολογικό μηχανισμό, όχι για μηνιαίο φόρο — δεν «απενεργοποιείται» σε έναν κακό μήνα. Τους μηχανισμούς τους εξηγούν το Φορολογία ανά νομική μορφή επιχείρησης και το Τεκμαρτό εισόδημα ελευθέρων επαγγελματιών.
Οι ασφαλιστικές εισφορές (ΕΦΚΑ) είναι μηνιαία, σταθερές ως προς τη λογική τους και ανεξάρτητες από το αν κλείστηκε η υπόθεση του μήνα. Ο ετήσιος προγραμματισμός τους περιγράφεται στο Εισφορές ΕΦΚΑ επιχειρηματία.
Υποθετικό παράδειγμα
Μεσίτης κλείνει δύο υποθέσεις σε ένα τρίμηνο: μία μίσθωση με προμήθεια 1.200 ευρώ και μία πώληση με 8.000 ευρώ, με προμήθειες που εισπράττονται με καθυστέρηση 30-60 ημερών. Τα έξοδα του τριμήνου (ενοίκιο γραφείου, κινητό, διαφήμιση αγγελιών, μετακινήσεις) ανέρχονται σε 2.500 ευρώ. Χωρίς εικόνα ανά υπόθεση, ο προγραμματισμός γίνεται «με το ταμείο»: μήνες με πολλές μετακινήσεις και καμία προμήθεια φαίνονται ζημιογόνοι, ενώ μια μεγάλη προμήθεια μπορεί να μείνει ακάλυπτη από ΦΠΑ και φόρο αν δεν έχει κρατηθεί το σχετικό ποσό. Η λογιστική οργάνωση δεν αλλάζει τις προμήθειες — αλλάζει την ικανότητα να τις περιμένεις χωρίς κενά.
Ποια έξοδα συνήθως υπάρχουν
| Κατηγορία | Παραδείγματα |
|---|---|
| Στέγη | Ενοίκιο γραφείου ή συνεργαζόμενου χώρου, κοινόχρηστα, τηλέφωνο/ίντερνετ. |
| Προβολή | Αγγελίες σε portals, φωτογραφήσεις, εικονικές περιηγήσεις, επαγγελματική ιστοσελίδα. |
| Μετακινήσεις | Καύσιμα, service, ασφάλεια, διόδια — με τεκμηρίωση και τήρηση του σωστού μοντέλου χρήσης. |
| Εξοπλισμός | Υπολογιστής, κινητό, εκτυπωτής, σήμανση, CRM/λογισμικό. |
| Οργάνωση | Λογιστική υποστήριξη, ασφαλιστικές εισφορές, νομική υποστήριξη συμφωνητικών. |
Ο τρόπος που περνούν τα έξοδα (παραστατικό στο ΑΦΜ του γραφείου, εξόφληση με επαγγελματικό μέσο, σύνδεση με τη δραστηριότητα) έχει σημασία για την αναγνώρισή τους — δείτε Έξοδα που αναγνωρίζονται.
Λογιστική οργάνωση: το πιο υποτιμημένο κομμάτι
Στη μεσιτεία, το λογιστήριο δεν «περνά απλώς τιμολόγια». Οργανώνει:
- Καρτέλα ανά υπόθεση: ακίνητο, ιδιοκτήτης, περίοδος, συμφωνημένη αμοιβή, στάδιο, έξοδα. Βοηθά στην κοστολόγηση κάθε υπόθεσης — δείτε Κερδοφορία έργου ή προσφοράς.
- Διαχωρισμό χρημάτων πελατών: ποσά που κρατούνται αποδεδειγμένα για λογαριασμό τρίτου (π.χ. εγγύηση που θα αποδοθεί) δεν είναι αυτομάτως έσοδο της μεσιτικής επιχείρησης και πρέπει να παρακολουθούνται χωριστά. Αντίθετα, προκαταβολή έναντι της δικής σας αμοιβής έχει διαφορετικό φορολογικό και λογιστικό χειρισμό. Η φύση κάθε ποσού προκύπτει από τη σύμβαση και τα παραστατικά.
- Χρόνο έκδοσης παραστατικών: πότε εκδίδεται η απόδειξη/τιμολόγιο προμήθειας και πώς αποτυπώνεται στο myDATA.
- Αρχείο συμφωνητικών: η αμοιβή στηρίζεται σε γραπτή συμφωνία· χωρίς αυτή, η απαίτηση είναι δύσκολη.
- Συμφωνία με τις προμήθειες του δικτύου: εκκαθαρίσεις συνεργατών, παρακρατήσεις, διορθώσεις.
Χρήσιμα εργαλεία είναι η πρόβλεψη ρευστότητας 13 εβδομάδων και η κερδοφορία πελατών.
Συχνά λάθη
- Ανάμιξη προκαταβολών πελατών με τα έσοδα — το πιο συνηθισμένο και το πιο επικίνδυνο.
- Έκδοση παραστατικού μόνο «όταν πληρωθεί» χωρίς έλεγχο του χρόνου που γεννάται η υποχρέωση.
- Τιμολόγηση ξένου ακινήτου με ελληνικό ΦΠΑ (ή το αντίστροφο) χωρίς έλεγχο του τόπου του ακινήτου.
- Καθόλου παρακολούθηση κόστους ανά υπόθεση — υποθέσεις που «κλείνουν» αλλά ζημιώνουν.
- Αδήλωτη προμήθεια «για να μη μπει στην τράπεζα» — δημιουργεί θέμα εισοδήματος και ΦΠΑ ταυτόχρονα.
- Απουσία ενημέρωσης για τα δεδομένα πελατών (GDPR) και τήρησης αρχείου ταυτοποίησης όπου απαιτείται.
Checklist πριν την έναρξη
- Κατάλογος υπηρεσιών που θα παρέχονται (μεσιτεία πώλησης, μίσθωσης, εκτιμήσεις, άλλα).
- Έλεγχος προϋποθέσεων άσκησης και εγγραφών πριν τη μίσθωση γραφείου.
- Απόφαση νομικής μορφής με υπολογισμό κόστους και τεκμαρτού εισοδήματος.
- ΚΑΔ με περιθώριο για τις πραγματικές υπηρεσίες, όχι «γενικό» κωδικό.
- Υπόδειγμα μεσιτικού συμφωνητικού με σαφή αμοιβή και χρόνο πληρωμής.
- Ρύθμιση παραστατικών (τιμολόγηση/απόδειξη) και ελέγχου ΦΠΑ ανά τύπο υπόθεσης.
- Σχέδιο παρακολούθησης υποθέσεων και εξόδων ανά υπόθεση.
- Πρώτη συνάντηση με τον λογιστή πριν την έναρξη — δείτε Τι να ρωτήσω τον λογιστή πριν κάνω έναρξη.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζομαι εταιρεία ή αρκεί η ατομική επιχείρηση;
Για έναν μεμονωμένο μεσίτη, η ατομική είναι συνήθως το σημείο εκκίνησης. Όταν υπάρχουν συνεργάτες, ευθύνη από συμβάσεις ή μεγαλύτερα περιθώρια, η εταιρική μορφή εξετάζεται με αριθμούς — όχι εκ των προτέρων.
Πότε εκδίδεται το παραστατικό της προμήθειας;
Εξαρτάται από το πότε γεννάται η απαίτηση κατά τη συμφωνία και από τους κανόνες έκδοσης στοιχείων. Ο χρόνος έκδοσης ακολουθεί τις νόμιμες προθεσμίες και ο χειρισμός ελέγχεται με τον λογιστή, ώστε να μη δημιουργείται διαφορά ΦΠΑ.
Τι γίνεται αν η υπόθεση δεν ολοκληρωθεί;
Το αν οφείλεται αμοιβή σε αυτή την περίπτωση το ορίζει η σύμβαση. Αν δεν έχει παρασχεθεί υπηρεσία έναντι αμοιβής, δεν προκύπτει έσοδο — αλλά τα έξοδα της υπόθεσης παραμένουν και καταγράφονται.
Χρήσιμο επίσης: λογιστική υποστήριξη ατομικής και μικρής επιχείρησης και κοστολόγηση.
Στήνετε μεσιτικό γραφείο και θέλετε σωστή εκκίνηση χωρίς εκκρεμότητες;
Ελέγχουμε τις υπηρεσίες, τις προϋποθέσεις άσκησης, τον ΚΑΔ, τη μορφή και τον τρόπο τιμολόγησης των προμηθειών — και οργανώνουμε παρακολούθηση ανά υπόθεση, ώστε το ταμείο να αντέχει τους άνισους μήνες.
Δρ. Χρήστος Χατζηχρήστος · Λογιστής – Φοροτεχνικός Α΄ Τάξης
Κινητό: 6932 888 450
info@drcc.eu
Viber · 6932 888 450 Καραολή και Δημητρίου των Κυπρίων 26
Θεσσαλονίκη, 54630
Υπολογίστε το στην πράξη
Δείτε τα διαθέσιμα εργαλεία και επιλέξτε όποιο ταιριάζει στην περίπτωσή σας.