Βραχυχρόνια μίσθωση στην αλλαγή του χρόνου: πώς μοιράζεται το μίσθωμα

Μία κράτηση από τις 25 Δεκεμβρίου έως τις 5 Ιανουαρίου μπορεί να πληρωθεί ολόκληρη τον Δεκέμβριο, ολόκληρη τον Ιανουάριο ή σε δύο δόσεις. Καμία από αυτές τις κινήσεις δεν αρκεί για να δείξει ποιο μίσθωμα αντιστοιχεί σε κάθε φορολογικό έτος. Για τον εκμισθωτή και τον λογιστή, το κρίσιμο είναι να συνδεθούν η ίδια διαμονή, οι διανυκτερεύσεις, το συμφωνημένο μίσθωμα και οι εισπράξεις, χωρίς να δηλωθεί το ποσό δύο φορές ή ολόκληρο σε λάθος έτος.

Η αφετηρία είναι η διαμονή, όχι η ημερομηνία της κατάθεσης

Στις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ημερομηνία 23 Σεπτεμβρίου 2025, η ερώτηση 20 αφορά ακριβώς μία μίσθωση που καταλαμβάνει δύο ημερολογιακά έτη. Η απάντηση προβλέπει επιμερισμό του εισοδήματος στα αντίστοιχα φορολογικά έτη με βάση τις ημέρες διαμονής ανά έτος. Χρησιμοποιεί ως παράδειγμα άφιξη στις 25.12.2024 και αναχώρηση στις 5.1.2025 και περιγράφει δύο Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, μία για κάθε τμήμα.

Κρατάμε τις ίδιες ημερομηνίες ώστε ο υπολογισμός να μπορεί να αντιπαραβληθεί με το συγκεκριμένο παράδειγμα της πηγής. Εξετάζουμε μία βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου με ημερολογιακά φορολογικά έτη, χωρίς αλλαγή ημερομηνιών ή ακύρωση. Δεν εξετάζουμε εδώ την υπαγωγή του εκμισθωτή σε επιχειρηματική δραστηριότητα, συνιδιοκτησία, υπεκμίσθωση ή τον τελικό φόρο του. Αυτά είναι διαφορετικά ερωτήματα από την κατανομή της συγκεκριμένης διαμονής.

Το παράδειγμα: έντεκα νύχτες και μίσθωμα 1.100 ευρώ

Για το αριθμητικό μας παράδειγμα υποθέτουμε σταθερό συμφωνημένο μίσθωμα 100 ευρώ ανά χρεωμένη διανυκτέρευση. Είναι δική μας ενδεικτική τιμή, όχι τιμή ή συντελεστής της ΑΑΔΕ. Υποθέτουμε επίσης ότι τα 1.100 ευρώ είναι αποκλειστικά μίσθωμα, χωρίς φόρους, τέλη ή άλλη χωριστή χρέωση, και ότι δεν υπάρχει διαφορετική συμφωνία για επιμέρους νύχτες.

Οι νύχτες 25, 26, 27, 28, 29, 30 και 31 Δεκεμβρίου είναι επτά. Οι νύχτες 1, 2, 3 και 4 Ιανουαρίου είναι τέσσερις. Η 5η Ιανουαρίου είναι ημέρα αναχώρησης και δεν προσθέτει δωδέκατη διανυκτέρευση στο παράδειγμα. Άρα η συμφωνία είναι 11 × 100 = 1.100 ευρώ και η κατανομή ελέγχεται ως εξής:

Η 1η Ιανουαρίου είναι το όριο ανάμεσα στα δύο τμήματα, όχι δεύτερη πραγματική άφιξη του πελάτη. Η διανυκτέρευση της 31ης Δεκεμβρίου περιλαμβάνεται στο πρώτο έτος, όπως διευκρινίζει η ΑΑΔΕ. Το πρώτο άθροισμα του ελέγχου είναι συνεπώς οι νύχτες: 7 + 4 = 11. Το δεύτερο είναι το μίσθωμα: 700 + 400 = 1.100. Αν κάποιο από τα δύο δεν συμφωνεί με την επιβεβαίωση της κράτησης, η διαφορά διερευνάται πριν χρησιμοποιηθούν τα ποσά στις δηλώσεις.

Δύο αναφορές που παραμένουν συνδεδεμένες με μία κράτηση

Η ερώτηση 20 περιγράφει το πρώτο χρονικό διάστημα από 25.12.2024 έως 1.1.2025 και το δεύτερο από 1.1.2025 έως 5.1.2025. Αναφέρει επίσης ότι στις σημειώσεις κάθε δήλωσης αποτυπώνεται πως αφορά μέρος μίσθωσης με πραγματική αναχώρηση στις 5.1.2025. Αυτή η σύνδεση εξηγεί γιατί υπάρχουν δύο τμήματα χωρίς να εμφανίζεται σαν να έγιναν δύο ανεξάρτητες κρατήσεις.

Στον πρακτικό φάκελο του παραδείγματος, κρατήστε έναν κοινό κωδικό κράτησης και δίπλα τα δύο τμήματα με τα ποσά τους. Αν αντιγραφεί το συνολικό μίσθωμα των 1.100 ευρώ και στα δύο, το άθροισμα θα γίνει 2.200 ευρώ: δεν πρόκειται για δεύτερο έσοδο, αλλά για διπλή χρήση του ίδιου ποσού. Αν περαστούν και τα 1.100 ευρώ μόνο στο έτος της αναχώρησης, χάνεται ο επιμερισμός των 700 ευρώ στο πρώτο έτος.

Γιατί οι εισπράξεις 300 και 800 ευρώ δεν δίνουν την κατανομή

Προσθέτουμε μία δεύτερη, καθαρά υποθετική παραδοχή: ο εκμισθωτής λαμβάνει 300 ευρώ τον Δεκέμβριο και 800 ευρώ τον Ιανουάριο, αποκλειστικά για την ίδια κράτηση. Δεν υπάρχουν στην παραδοχή αυτή προμήθειες πλατφόρμας, επιστροφές ή άλλες παρακρατήσεις. Τα χρήματα που εισπράχθηκαν συμφωνούν συνολικά με το μίσθωμα, αλλά η χρονική τους κατανομή είναι διαφορετική:

Η διαφορά των 400 ευρώ στο πρώτο έτος και η αντίστροφη διαφορά στο δεύτερο εξηγούνται από τις ημερομηνίες είσπραξης του παραδείγματος. Δεν διορθώνουμε την κατανομή μισθώματος για να τη φέρουμε στα 300 και 800 ευρώ. Χρειάζονται δύο διακριτές όψεις: ποιο ποσό αναλογεί στη διαμονή κάθε έτους και ποια πληρωμή εισπράχθηκε σε κάθε ημερομηνία. Η κατανομή 700/400 δεν είναι υπολογισμός κέρδους ή τελικού φόρου.

Σε πραγματική εκκαθάριση πλατφόρμας, το ποσό της τράπεζας μπορεί να χρειάζεται περισσότερες εξηγήσεις. Τότε απαιτείται η αναλυτική εκκαθάριση που συνδέει τις κρατήσεις με τις καταβολές. Δεν βαφτίζουμε μια ανεξήγητη διαφορά «προμήθεια» και δεν συμπεραίνουμε από τη μειωμένη κατάθεση ούτε ότι μειώθηκε το συμφωνημένο μίσθωμα ούτε ότι υπάρχει αυτόματα εκπιπτόμενη δαπάνη. Ο φορολογικός χειρισμός μιας πραγματικής χρέωσης εξετάζεται με τα αντίστοιχα στοιχεία.

Ποιο ποσό παίρνουμε ως μίσθωμα

Η ερώτηση 21 του ίδιου εγγράφου ξεχωρίζει το συμφωνημένο μίσθωμα από τους φόρους και τα τέλη που επιβάλλονται στη συναλλαγή. Αναφέρει ότι αυτά δεν περιλαμβάνονται στην έννοια του συγκεκριμένου εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση. Συνεπώς, πριν εφαρμοστεί ο υπολογισμός, ο λογιστής χρειάζεται να γνωρίζει τι ακριβώς περιέχει το ποσό που του δόθηκε ως «σύνολο κράτησης».

Αυτό δεν σημαίνει ότι εφαρμόζουμε οποιονδήποτε φόρο ή τέλος σε κάθε ιδιοκτήτη, ούτε ότι αφαιρούμε αυθαίρετα ποσά από μια κατάθεση. Στο παράδειγμά μας το μίσθωμα έχει ήδη οριστεί χωριστά στα 1.100 ευρώ. Αν το πραγματικό έγγραφο περιέχει πρόσθετες χρεώσεις, ζητείται η ανάλυσή τους πριν γίνει η συμφωνία. Δεν υπολογίζουμε εδώ ΦΠΑ, τέλη, προμήθειες ή ποσοστά έκπτωσης.

Ο φάκελος που επιτρέπει να αναπαραχθεί ο έλεγχος

Για τη συγκεκριμένη διαμονή χρειάζονται η επιβεβαίωση κράτησης με την ταυτότητα του ακινήτου και τον κωδικό της, η συμφωνία του μισθώματος, οι πραγματικές ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης και τυχόν τεκμηριωμένες μεταβολές. Μαζί κρατήστε τα αποδεικτικά πληρωμών ή την αναλυτική εκκαθάριση της πλατφόρμας και τα αποδεικτικά των δύο δηλώσεων, ώστε κάθε ποσό να συνδέεται με την ίδια κράτηση.

Το φύλλο επιμερισμού είναι πρακτικό βοήθημα, όχι πρόσθετο υποχρεωτικό έντυπο της ΑΑΔΕ. Πρέπει όμως να εξηγεί τις 11 νύχτες, τα δύο ποσά και τη συμφωνία τους με το συνολικό μίσθωμα. Μην αντικαθιστάτε τις πραγματικές ημερομηνίες διαμονής με τις ημερομηνίες πληρωμής, μην προσμετράτε την ημέρα αναχώρησης ως επιπλέον νύχτα και μην χρησιμοποιείτε το συνολικό ποσό και στα δύο τμήματα. Αν αλλάξει η διαμονή, η τιμή ή υπάρξει ακύρωση, ο αρχικός πίνακας δεν χρησιμοποιείται μηχανικά.

Οι επίσημες πληροφορίες της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι η αφετηρία για τον έλεγχο της πραγματικής περίπτωσης. Αν η δική σας κράτηση δεν συμφωνεί ανάμεσα στα δύο έτη, στείλτε το ερώτημά σας μαζί με τις ημερομηνίες, το συμφωνημένο μίσθωμα και την ανάλυση των πληρωμών.