Βραχυχρόνια μίσθωση: αναμίσθωση ή πρόωρη αποχώρηση;

Ένας επισκέπτης μένει στο ίδιο διαμέρισμα 64 ημέρες. Αυτό το άθροισμα δεν αρκεί για να αποφασίσει ο εκμισθωτής ποια δήλωση αφορά τη διαμονή. Χρειάζεται να ξέρουμε τι συμφωνήθηκε αρχικά, πότε συμφωνήθηκε τυχόν νέα μίσθωση και αν ο επισκέπτης απλώς έφυγε νωρίτερα από μια εξαρχής μεγαλύτερη συμφωνία. Δύο φάκελοι με παρόμοιες ημερομηνίες παρουσίας μπορούν να χρειάζονται διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση.

Η διάκριση εξηγείται στις ερωτήσεις 1–6 της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ημερομηνία 23 Σεπτεμβρίου 2025. Εξετάζουμε συγκεκριμένα τις απαντήσεις για την αναμίσθωση και την πρόωρη αποχώρηση. Ο παρακάτω έλεγχος βοηθά να οργανωθούν τα πραγματικά στοιχεία πριν από τη δήλωση· δεν υποκαθιστά τον έλεγχο του πλαισίου που εφαρμόζεται κατά την πραγματική υποβολή.

Πρώτα η διάρκεια της κάθε συμφωνίας

Στην ερώτηση 1, η ΑΑΔΕ ορίζει ως βραχυχρόνια τη μίσθωση ή υπεκμίσθωση διάρκειας έως και 59 ημερών, για επιπλωμένο ακίνητο χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Διευκρινίζει ότι το όριο αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι το σύνολο των ημερών για τις οποίες ένα ακίνητο μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.

Η ερώτηση 2 διαχωρίζει τη μίσθωση διάρκειας 60 ημερών και άνω και αναφέρει την υποχρέωση Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Επομένως, πριν ασχοληθούμε με τα ποσά, πρέπει να έχει αποσαφηνιστεί ποια συμφωνία εξετάζουμε. Η ονομασία «κράτηση Airbnb», ένας αριθμός πληρωμής ή η ένδειξη «παράταση» στο αρχείο του διαχειριστή δεν αποδεικνύουν από μόνα τους τα πραγματικά περιστατικά.

Το παράδειγμα της ΑΑΔΕ: 51 ημέρες και μετά άλλες 13

Η ερώτηση 4 αφορά την περίπτωση όπου, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, συμφωνείται η αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι η διάρκεια αυτής της αναμίσθωσης εξετάζεται αυτοτελώς για τον χαρακτηρισμό της ως βραχυχρόνιας ή μη. Δεν λέει ότι κάθε μεγάλη διαμονή μπορεί να χωριστεί εκ των υστέρων σε μικρότερα κομμάτια.

Το επίσημο παράδειγμα ξεκινά στις 10 Ιουνίου 2024. Η αρχική διαμονή καλύπτει έως τις 30 Ιουλίου, με ημερομηνία αναχώρησης την 31η Ιουλίου: διάρκεια 51 ημερών. Κατά τη διάρκειά της συμφωνείται ότι ο ίδιος μισθωτής θα παραμείνει έως τις 12 Αυγούστου, με αναχώρηση στις 13 Αυγούστου. Η δεύτερη μίσθωση καλύπτει το διάστημα από 31 Ιουλίου έως 12 Αυγούστου και διαρκεί 13 ημέρες.

Η ΑΑΔΕ χαρακτηρίζει και τη δεύτερη μίσθωση βραχυχρόνια. Το κρίσιμο στοιχείο του παραδείγματος είναι η νέα συμφωνία κατά τη διάρκεια της αρχικής μίσθωσης. Η συνεχόμενη παρουσία του ίδιου ανθρώπου στο ίδιο ακίνητο δεν αρκεί, σε αυτή τη συγκεκριμένη περίπτωση, για να αντικαταστήσει την εξέταση των δύο μισθώσεων με ένα απλό άθροισμα 64 ημερών.

Οι ημερομηνίες διατηρούνται όπως τις δίνει η πηγή. Η 31η Ιουλίου είναι η προβλεπόμενη αναχώρηση της πρώτης μίσθωσης και η έναρξη της δεύτερης. Δεν προσθέτουμε μία επιπλέον ημέρα επειδή εμφανίζεται ως όριο και στα δύο διαστήματα.

Η αντίστροφη περίπτωση: μεγαλύτερη αρχική μίσθωση, μικρότερη πραγματική παραμονή

Στην ερώτηση 5, η ΑΑΔΕ εξετάζει διαφορετικό περιστατικό: μια μίσθωση που εξαρχής δεν είναι βραχυχρόνια και έναν μισθωτή που αποχωρεί πρόωρα μέσα στις πρώτες 59 ημέρες. Η απάντηση είναι ότι ο χαρακτηρισμός της ως μακροχρόνιας δεν μεταβάλλεται.

Για να φανεί η διαφορά, ας υποθέσουμε μια αρχική συμφωνία 64 ημερών, από την οποία ο μισθωτής αποχωρεί την 40ή ημέρα. Οι 40 ημέρες είναι η πραγματική του παραμονή, όχι απόδειξη ότι είχε συναφθεί εξαρχής 40ήμερη βραχυχρόνια μίσθωση. Ο αριθμός είναι δικό μας υποθετικό παράδειγμα εφαρμογής της διάκρισης της ερώτησης 5, όχι πρόσθετο παράδειγμα της ΑΑΔΕ.

Ούτε η μείωση του ποσού που τελικά εισπράχθηκε ούτε μια επιστροφή χρημάτων αρκούν για να ξαναγραφτεί η αρχική συμφωνία. Τα οικονομικά στοιχεία χρειάζονται συμφωνία, αλλά δεν απαντούν μόνα τους στο ερώτημα της διάρκειας που είχε συμφωνηθεί.

Τρεις διαφορετικοί φάκελοι, τρεις αφετηρίες ελέγχου

Αν έχουμε μόνο ένα ημερολόγιο με ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης, λείπει ένα ουσιαστικό δεδομένο: η ιστορία των συμφωνιών. Το ίδιο ισχύει όταν οι πληροφορίες φτάνουν στον λογιστή ως μία γραμμή «64 ημέρες — εξόφληση». Χρειάζεται να εξηγείται τι συνέβη, όχι να επιλέγεται ο πιο βολικός χαρακτηρισμός.

Τι κρατά ο εκμισθωτής και τι στέλνει στον λογιστή

Ένας πρακτικός φάκελος μπορεί να περιλαμβάνει την αρχική επιβεβαίωση ή συμφωνία, τα στοιχεία του ακινήτου και του μισθωτή, τις αρχικά συμφωνημένες ημερομηνίες και τη μεταγενέστερη επικοινωνία για την αναμίσθωση. Σημειώστε πότε έγινε η νέα συμφωνία, ποιες ημερομηνίες καλύπτει και πού αποτυπώνεται η αποδοχή της. Συμπληρώστε την πραγματική ημερομηνία αναχώρησης και τις πληρωμές που αντιστοιχούν σε κάθε συμφωνία.

Αυτή είναι πρόταση οργάνωσης στοιχείων, όχι κατάλογος νέων υποχρεωτικών εντύπων της ΑΑΔΕ. Δεν κατασκευάζουμε δεύτερη συμφωνία αναδρομικά και δεν αλλάζουμε ημερομηνίες για να εμφανιστεί διάρκεια κάτω από το όριο. Αν δεν προκύπτει πότε και τι συμφωνήθηκε, το ζήτημα μένει προς διερεύνηση πριν από την υποβολή.

Η πλατφόρμα και οι πρόσθετες υπηρεσίες είναι ξεχωριστά ερωτήματα

Η ερώτηση 3 διευκρινίζει ότι και οι μισθώσεις έως 59 ημέρες εκτός ψηφιακής πλατφόρμας εμπίπτουν στον ορισμό και στις σχετικές υποχρεώσεις που περιγράφει ο οδηγός. Συνεπώς, μια απευθείας συμφωνία δεν απαλλάσσεται από την εξέταση επειδή δεν δημιουργήθηκε σε πλατφόρμα.

Παράλληλα, η ερώτηση 2 αντιμετωπίζει χωριστά την παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Η σωστή καταμέτρηση ημερών δεν λύνει αυτό το διαφορετικό ζήτημα. Στο παρόν παράδειγμα υποθέτουμε ότι δεν παρέχονται τέτοιες πρόσθετες υπηρεσίες και δεν υπολογίζουμε ΦΠΑ, τέλη ή προθεσμίες δήλωσης.

Αφού αποσαφηνιστεί ποια μίσθωση εξετάζεται, μπορεί να χρειαστεί άλλος έλεγχος: πώς επιμερίζεται το μίσθωμα όταν η διαμονή περνά σε δύο φορολογικά έτη. Εκεί τα δύο χρονικά τμήματα εξυπηρετούν τον επιμερισμό μίας κράτησης· δεν αποτελούν από μόνα τους δύο νέες μισθώσεις. Αν στον δικό σας φάκελο δεν συμφωνούν η αρχική διάρκεια, η αναμίσθωση και οι εισπράξεις, στείλτε μας το ερώτημα και τα σχετικά στοιχεία πριν επιλεγεί ο χειρισμός.