Μια εταιρεία που ετοιμάζει πώληση ακινήτου της μπορεί να έχει στον φάκελο δύο διαφορετικά ποσά παρακράτησης: εκείνο του αποδεικτικού ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής και εκείνο που συνδέεται με την άρση κατάσχεσης. Ο λογιστής χρειάζεται να ξεχωρίζει τόσο τη βάση υπολογισμού όσο και τον τρόπο σύγκρισης. Η πρόσθεση των δύο ποσών δεν αποδίδει τον συγκεκριμένο κανόνα της Α.1158/2026.
Ποιον κανόνα εξετάζουμε
Η Α.1158/2026 δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 4719/30.7.2026. Στο άρθρο 3 παρ. 2β προβλέπει σύγκριση μεταξύ του ποσού παρακράτησης κατά το άρθρο 12 ΚΦΔ και του ποσού που προκύπτει από το ποσοστό του άρθρου 5 επί του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση. Επιλέγεται το μεγαλύτερο από τα δύο ποσά.
Αυτό αφορά το συγκεκριμένο πλαίσιο άρσης κατάσχεσης για μεταβίβαση με τίμημα. Δεν είναι γενικός κανόνας παρακράτησης για κάθε πώληση ακινήτου. Προϋποθέτει τις νόμιμες συνθήκες του άρθρου 47Α ΚΦΔ, τους όρους του άρθρου 12 κατά την αποδέσμευση και τους κανόνες αποτίμησης του ακινήτου. Η απλή κατοχή μιας ενημερότητας δεν αποδεικνύει ότι πληρούνται όλα αυτά.
Τέσσερα στοιχεία που κρατάμε χωριστά
| Στοιχείο φακέλου | Ρόλος στη σύγκριση |
|---|---|
| Τίμημα μεταβίβασης | Χωριστό μέγεθος, με τους κανόνες αξίας και το όριο του άρθρου 3. |
| Τρέχον υπόλοιπο της σχετικής οφειλής | Βάση εφαρμογής του ποσοστού του άρθρου 5. |
| Ποσοστό άρθρου 5 | Προκύπτει από την προβλεπόμενη αξιολόγηση· δεν το επιλέγει η επιχείρηση. |
| Ποσό κατά το άρθρο 12 | Αυτοτελώς προσδιορισμένο ποσό που συγκρίνεται με το προηγούμενο αποτέλεσμα. |
Το τρέχον υπόλοιπο δεν ταυτίζεται αναγκαστικά με το αρχικό ποσό της κατάσχεσης ούτε με κάθε άσχετη οφειλή της εταιρείας. Επίσης, η χρήση του τιμήματος ως βάσης για το ποσοστό του άρθρου 5 αλλάζει λανθασμένα τον υπολογισμό.
Δύο χωριστά αριθμητικά παραδείγματα
Υποθέτουμε αποκλειστικά για τη σύγκριση ότι έχει ήδη επιβεβαιωθεί η υπαγωγή στη συνήθη περίπτωση, έχουν ελεγχθεί οι παραπάνω προϋποθέσεις και δεν συντρέχει εξαίρεση που αλλάζει τον χειρισμό. Δίνονται τίμημα 100.000 ευρώ, τρέχον υπόλοιπο σχετικής οφειλής 80.000 ευρώ και εφαρμοστέο ποσοστό άρθρου 5 ίσο με 45%. Το ποσοστό είναι δεδομένο του παραδείγματος, όχι αποτέλεσμα δικής μας βαθμολόγησης.
Ο πρώτος υπολογισμός είναι 80.000 × 45% = 36.000 ευρώ. Δεν είναι 100.000 × 45% = 45.000 ευρώ, διότι εδώ το τίμημα δεν αποτελεί τη βάση αυτού του ποσοστού.
| Χωριστή περίπτωση | Δεδομένο ποσό άρθρου 12 | Ποσό άρθρου 5 | Αποτέλεσμα της σύγκρισης |
|---|---|---|---|
| Α | 30.000 ευρώ | 36.000 ευρώ | 36.000 ευρώ, όχι άθροισμα 66.000 ευρώ. |
| Β | 40.000 ευρώ | 36.000 ευρώ | 40.000 ευρώ, όχι άθροισμα 76.000 ευρώ. |
Οι περιπτώσεις Α και Β δεν είναι δύο διαδοχικές παρακρατήσεις στην ίδια πώληση. Απομονώνουν τη σύγκριση με διαφορετικό, ήδη προσδιορισμένο ποσό άρθρου 12. Τα αποτελέσματα δεν αποτελούν έγκριση παρακράτησης για πραγματικό πελάτη ούτε υπολογισμό χρημάτων που θα εισπράξει η εταιρεία.
Πότε η απλή σύγκριση δεν αρκεί
Η απόφαση διατηρεί κατώτατο ποσοστό 25% επί του σχετικού τρέχοντος υπολοίπου, με την επιφύλαξη της παρ. 6. Προβλέπει επίσης ιδιαίτερο χειρισμό όταν δεν ορίζεται ποσοστό στο αποδεικτικό ενημερότητας. Δεν συμπληρώνουμε μόνοι μας ανύπαρκτο ποσό άρθρου 12 για να κατασκευάσουμε σύγκριση.
Αν το ποσό της παρ. 2 υπερβαίνει το νόμιμα προσδιορισμένο τίμημα, η παρ. 3 προβλέπει παρακράτηση και απόδοση ολόκληρου του τιμήματος. Αν όλες οι βεβαιωμένες και ληξιπρόθεσμες οφειλές από κάθε αιτία έχουν διασφαλιστεί πλήρως, η παρ. 5 παραπέμπει στο άρθρο 12 χωρίς την παρακράτηση λόγω κατάσχεσης. Οι κανόνες σύμμετρης ικανοποίησης εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση. Συνεκτιμώνται και οι σχετικές τελωνειακές οφειλές όταν οι βεβαιώσεις ισχύουν συνδυαστικά.
Τι ελέγχει ο λογιστής στον φάκελο
Μια προαιρετική κατάσταση σύγκρισης μπορεί να καταγράφει το έγγραφο από το οποίο προκύπτει κάθε ποσό, την ημερομηνία του υπολοίπου και τυχόν εκκρεμότητα για ασφάλειες, αξία ή άλλες απαιτήσεις. Δεν είναι νέο υποχρεωτικό βιβλίο. Όταν δεν έχει διευκρινιστεί η εφαρμοστέα περίπτωση, ο πίνακας μένει ανολοκλήρωτος.
Η αριθμητική σύγκριση δεν αποδεικνύει απόδοση χρημάτων, εξόφληση οφειλής ή οριστική άρση κατάσχεσης. Η απόδοση από τον συμβολαιογράφο και η οριστική απόφαση της Φορολογικής Διοίκησης είναι χωριστά στάδια του άρθρου 4.
Πηγή και επικοινωνία
Η παρουσίαση αφορά τον συγκεκριμένο κανόνα της Α.1158/2026, ΦΕΚ Β΄ 4719/30.7.2026, ιδίως άρθρα 3–5. Δεν αποτελεί έλεγχο μεταγενέστερων τροποποιήσεων ή πλήρη παρουσίαση του άρθρου 47Α.
Για οργάνωση και έλεγχο των εγγράφων συγκεκριμένης εταιρικής μεταβίβασης, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το λογιστικό μας γραφείο.
Υπολογίστε το στην πράξη
Δείτε τα διαθέσιμα εργαλεία και επιλέξτε όποιο ταιριάζει στην περίπτωσή σας.